科学规划求发展,打造县城10亿级核心商圈

2009-04-22 17:09 文章来源：石柱县商委办公室

文章类型：原创内容分类：调研

科学规划求发展打造县城10亿级核心商圈
市政府《关于加快商贸流通发展的决定》（渝府发[2008]98号）对区县“十个一”工程建设作了明确要求，其中第一个“一”就是建设县城核心商圈。县委《关于进一步扩大开放的决定》（石柱委发[2008]30号）提出了建设县城10亿级商圈的决定。笔者经过初步调查，结合我县实际，对打造石柱县城10亿级核心商圈提出一些粗浅看法。
一、打造县城10亿级核心商圈的必要性
(一)有利于增强县城综合经济实力。城镇综合实力是一个地区经济发展的标志。近年来，县城城市化进程加快，商贸流通业发展也异常迅速，特别是县城局部区域开始拥有较现代的购物、饮食、休闲等综合功能，形成了部分较有人气、较为繁华、较有财富凝聚力的商业地带。有意识规划和引导人气、商气、财气的聚集，形成具有核心聚集辐射功能和强势竞争力的商业中心，是增强城镇综合实力的重要方面。
(二)有利于促进县城城市发展进程。城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心。经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争。打造县城核心商圈，其核心区对周边地区的带动和辐射将远远超过原区域面积，围绕核心商圈一些产业会应运而生，经济要素会加速流动，城市规模会出现迅速扩张的态势。因此，核心商圈建设是县城城市化发展的加速器。
(三)有利于加快区域产业发展。规划建设县城核心商圈的区域产业意义在于：一方面，县城商圈的商务功能建设能够给予城区周边乃至全县生产性产业发展以服务性支持；另一方面，商圈能够与房地产业、文教体育产业、旅游业对接，形成商、旅、休闲、体育链条式发展，能够给予各产业发展以更多的后勤和生活服务支持，在整体上形成产业互补发展的格局。
(四)有利于提升县城城镇形象。一个中心城市都有一个商业中心来作为城市名片。成都的春熙路、重庆的解放碑就是这个城市经济发达、商业繁荣的标志，也是城市吸引力和辐射力的反映。随着县城城市化进程的加快，城市基础设施日趋完善，城市品位和档次不断提升，城市形象大为改观，而聚集人气、商气的核心商圈建设打造却步履迟缓，与构建“渝东枢纽门户”的战略要求不相适应。因而尽快改造县城中心商业区,建设县城核心商圈的任务显得特别的重要和紧迫。
二、打造县城核心商圈的面临的困难和问题
(一)投资体制全面放开，缺乏骨干商贸企业。全面放活了商业投资开发，调动了各方面投资经营商业网点的积极性，形成了投资以社会资金为主、经营以个体私营为主的发展格局。但是，政策性投入较少，房地产商开发占主导，商业网点的经营培育受到较大限制，特别是缺乏骨干大型商贸流通企业的带动作用。目前，县城还没有一家经营面积5000平方米以上、年销售额5000万元以上的商贸企业。
(二)商业网点总量快速增长，分布结构不平衡。城区现有商业网点面积4.7万平方米，其中零售网点1.6万平方米，市场 2.1 万平方米，仓储物流面积0.9万平米，人均网点总面积约0.7平方米。但是一般网点多，专业网点少。现有的和在建商业网点大多是缺乏明确经营定位的普通零售类网点，特别缺少国家级和区域性专业市场、现代农产品流通、仓储物流配送、大型专业卖场和社区商业服务中心等功能性、必需性网点，现有商业网点的聚合辐射功能相对不足。
(三)设施规模不断增大，功能单一档次偏低。城镇在建和规划确定的商业面积3000平方米以上项目的总面积达到5万平方米，为发展大型、综合网点奠定了基础。但大多数商业用房是房地产开发的附带配套房，符合商业技术标准的不多，普遍是商住不分、空间狭窄的临街卷帘门式散小商铺（底商），缺乏停车、环卫、排污、仓储等必备配套条件，既影响经营也影响居住。
(四)新兴业态快速发展，现代流通比重不高。连锁经营、物流配送、特许经营等现代流通方式和专业店、专卖店、超市等新兴业态逐步成为发展趋势和新增亮点，经营门类和业态逐步齐全。但总体上看，传统百货店、副食店仍占主体，现代流通和新兴业态明显不足，经营的规模化、组织化程度较低。
(五)网点管理逐步加强，综合监管力度不够。商业网点的规划设计、质量监督等管理逐步加强，但综合监管、经营培育力度不够，具体体现在：一是缺乏监管的专门法规、统一规划与协同机制，一般零售网点建设处于随意状态；二是建、管、用脱节，多数开发商对卖出商铺的使用与培育关注较少，多是临时短期行为；三是管理主体缺位，不少网点缺乏统一管理主体和协同行动，培育繁荣难度很大；四是综合监管和配套措施不够，网点内外环境有待进一步改善，不少网点难以发挥应有作用。
三、打造县城核心商圈的初步规划构想
县城核心商圈的总体框架为“一圈一带两片”模式，即由小环城中心圈、滨河经济带、城东城南拓展片构成。
（一）小环城中心圈。小环城中心圈以人民街-新开路-玉带街三角型区域为核心，主要包括良玉步行街、都府街、玉河北街、良玉广场、玉音广场部分辖区，总规划面积0.5平方公里，其中商业设施面积达10万平方米左右。小环城中心圈网点布局的总体构想是：“三角型”布局,即沿三角型人民街-新开路-玉带街三线商业区进行布局。主力业态：购物中心、大型综合超市、百货店、专业店、专卖店、星级酒店、中高档餐饮、高档休闲娱乐设施。特色要求：引进知名品牌企业和大型连锁企业入驻，突出购物和休闲消费，档次以中高档为主。消费服务对象：主要是城区的消费者，其次是全县的消费者，再次是其他地区及外地消费者；最大辐射人口为100万。规划建设的重点：规划期内，该商圈的商业网点建设将适度扩大大型商业网点的设置，尤其是大型百货和大型超市的新建，严格控制中小型商业设施的设置。
1、人民街沿线—时尚精品专卖街。人民街沿线商业区位于中心商圈西线，与滨河西街平行，是中心商圈的核心区域。该区域已有大拇指超市、重客隆石柱商场、新华书店、家具城、服饰广场、以及美的、长虹等多家专业店、专卖店。要以“立足县情，适度超前，彰显特色，展现风貌”为指导思想，形成县城具有标志性的新型商业中心。在充实、调整已有商业设施的基础上，改造提升专业店、专卖店；注重特色商业街的培育，把良玉步行街打造成具有特色的女人街。同时，充分发挥该区域的区位优势，提升整体商业价值，并着重突出商业购物、文化休闲、特色餐饮等功能。
2、新开路沿线—精品服饰专卖街。新开路沿线商业区是县城的老商业区，与滨河中街平行，是服饰专业店、专卖店集聚区。定位为集时尚服饰、鞋帽、箱包、体育用品等国内外品牌为主，服务于各年龄段，立足于“高品位、中档次”的专业性精品服饰专卖街。规划营业面积将达到3万平方米左右。同时，该区域在规划期内应加强优化沿线周边的商业环境，改造和整合已有商业设施，积极引进国内外知名的服饰品牌专卖店、特色店。今后可适当引入商务、住宿等新的业态、品牌，尽快实现老商业区的再次崛起。
3、玉带街沿线—品牌美食休闲街。主要沿玉带河公园两侧布局，各长约500米。该区域要突出体现石柱整体形象的城市生态景观带功能，定位为休闲娱乐、餐饮专业步行街，其发展重点应结合紧临公园的优越区位，通过引进一批重庆市内外知名的休闲娱乐、餐饮企业，以具备规模的品牌休闲餐饮业态组织为主，集市内外美食、中西餐等于一体，营业面积累计达到2万平方米左右，打造成为石柱乃至渝东又一中高档美食休闲消费带。
（二）滨河经济带。滨河经济带主要包括滨河北街和滨河中街，各长约1公里。该经济带通过打造以土家文化为主的特色美食娱乐休闲圈，整合分布在沿滨河路一带的餐饮，把该区域构建成为渝东餐饮娱乐中心区之一。其主要功能体现在特色餐饮、休闲娱乐、城市观光旅游、酒店住宿上，同时兼具商务功能。近期内集中改造提升滨河西街的商业设施，聚集人气和商气；中长期开发拓展滨河中街，做大滨河经济带商业规模。主力业态：中高档特色餐饮、星级酒店、休闲娱乐设施、综合超市、专业店、专卖店。消费服务定位：为区域内外的游客提供吃、住、玩、游、购、娱综合服务及商务服务。特色要求：业态以大带小，业种丰富，突出餐饮、休闲和购物消费。总营业面积：10万平方米。规划建设的重点：滨河经济带的建设以特色餐饮为核心形成区域内的商贸核心圈。以餐饮、休闲服务为骨干，以连锁经营为基本组织形式，集中布置一批大、特、名、老、精品店，形成一个强有力的商业极核。
(三)城东新城拓展片。城区东部新城是未来石柱县城商业中心区的拓展区，是商业副中心之一。随着滨河公园二期工程建设和鲤塘坝至三河一线的全面开发，城区东部将形成以商品贸易、旅游服务、文化教育为主的新城区。城东新区的商业网点布局∶一是配合多样化的土家风貌住宅区、滨水社区、山地社区和特色旅游文化社区等建设的推进，配套设置社区商业中心；二是引进一批超市，让城东新区居民能就地解决日常生活用品的需要；三是搞好现有农家乐、汽车修理、配套、装饰美容等服务行业，规划建设具有土家风情及山地特色的旅游服务设施和文化、购物、餐饮、娱乐等主题性休闲度假设施；四是规划一批有较强的商品集散功能、辐射面广、设施完善、起点较高的生产资料、汽车及配件、建材装饰、旧货商品交易等批发市场。要突出特点，强化功能，并以此为基础，逐步形成特色商圈。
(四)城南拓展片。城区南部商业副中心主要以利民街、南宾路、城南万寿大道等区域构成，总规划面积2平方公里，其中商业设施面积达5万平方米左右。城区南部商业副中心网点布局的总体构想是：以建材一条街、汽摩一条街、特色餐饮一条街等特色商业街为支撑、以藏经寺农贸市场等专业市场为重点来规划商业区布局。城区南部定位为县城商业副中心，是县城主要的市场聚集区。功能模式是以特色商业街为支撑、专业市场为重点的商业网络体系。功能定位为购物、餐饮。主力业态：专业市场、大型综合超市、专业店、专卖店、中高档餐饮店。特色要求：引进知名品牌企业和大型连锁企业入驻，突出市场购物和餐饮休闲消费。消费服务对象：主要是城区的消费者，其次是全县的消费者。规划建设的重点：规划期内，该商圈的商业网点建设将适度扩大大型商业网点的设置，尤其是大型市场的新建，适度控制中小型商业设施的设置。
四、打造县城核心商圈应注意的问题和把握的原则
“商圈”原指一个商场覆盖半径的范围，现在通常说的“商圈”则是从原来含义延伸而来，指一个商业集群的聚集中心及其覆盖范围。县城核心商圈直接服务于居民生活消费，其分布、格局、业态结构等都产生了再造与完善的现实必要性，在建设打造过程中,应把握客观规律,做出科学合理的谋划。
(一) 把握与县城人口消费质量水平同步性原则。一个城市的功能是系统的、综合的，但其首要的功能是“宜居”，即适宜市民居住，且要居住得舒适。“宜居”不仅是指居住环境绿化、社会安全，而且要求生活方便、行事便捷，包括居民需求欲望的满足、购物以及连带的休闲的便利等等。因此，商圈的建设和打造首先要与居民的密度、购买力水平、消费方式等相联系、相匹配，不能盲目求大、求全、求高，同时充分考虑未来发展的需要。
(二)把握结构合理与业态多元原则。居民是由多个阶层构成的，他们的需求偏好、消费水平和消费方式将存在着较大的差异，因此县城核心商圈也必须与此相适应。在商业业态上，也应该有大卖场、百货店、各类专卖专营店以及休闲娱乐场所的集聚。这样，方可满足大众化与个性化的不同层次消费群体的阶梯型需要，为居民提供多样化的选择条件。
(三) 把握交通匹配原则。在交通条件方面，商圈必须具备良好的车流、人流、货流进出通道，应有停车场所和人流聚集广场，应有顺畅的公共交通。建设县城核心商圈，不是只意味着建商场、盖大楼，如果没有良好的交通条件，居民也会望而却步。根据目前县城街道狭窄,车流不畅，停车无地无序现象严重的现实,一是重点在老车站、玉音广场、良玉广场、粮油公司、城南地段等规划改造建设一批地面地下停车场;二是加强城内特别是小环城范围内交通监管力度,建立顺畅安全的车流人流秩序。
(四) 把握依托龙头企业原则。县城核心商圈的打造，靠小商游贾、散摊陋铺是不可行的，必须依靠大型商贸企业的骨干带动作用。因为大，才有整体气象，才有聚集和辐射的效应;因为大，才有专业气质，才有质量和水平的提升。目前县城最大商场超市重客隆石柱商场只有3000多平方米,年销售额3000万元左右,建设打造核心商圈，建议重点在老车站、玉音广场、城南路、城东新区等地段布点，强力引进3-4家大型品牌商贸企业进驻县城。

二OO九年四月